Rechteck
Unmögliche Vorgaben des Bestellers im Architektenvertrag
von: Rechtsanwalt & Notar Johannes Jochem
Darum geht's: Auftraggeber sehen in ihren Architektenverträgen in der Regel Baukostenobergrenzen vor. Zudem verlangen sie zumeist entweder von Beginn an oder anhand der Vorplanungsergebnisse das Erreichen einer gewissen Wohn-/oder Nutzfläche, Baukörperquantität und -qualität. Wenn dies nicht zusammenpasst beziehungsweise miteinander konform geht, besteht Unmöglichkeit (§ 275 BGB) oder sogar ein anfängliches Leistungshindernis, das gemäß § 311a Abs. 2 BGB zu einen Schadensersatzanspruch gegen den Architekten führen kann. Dessen Verschulden wird gemäß § 311a Abs. 2 Satz 2 BGB vermutet.
Bedeutung für die Praxis: Zur Vermeidung von Schadensersatz gilt es herauszuarbeiten, dass die Baukostenvorgaben keine ausverhandelten Beträge auf Basis bereits zum Vertragsschluss beiderseits bekannter konkreter Detailaspekte der Planungsergebnisse aller Planungsbeteiligter sind. Auch wenn es sich nach der Rechtsprechung um Baukostenbeschaffenheitsvereinbarungen handeln sollte, so sind es meist Vorgaben im Sinne von § 645 BGB, für deren Inhalt der Besteller verantwortlich ist.
Es ist daher eine Nebenleistungspflichtverletzung des Architekten, wenn er diesbezügliche Zielkonflikte innerhalb der Anweisungen des Bestellers gar nicht oder erst zu spät aufdeckt. Bei rechtzeitiger Aufdeckung kann entweder eine Vertragsänderung vereinbart werden oder gegen Vergütung der (bis dahin notwendig) erbrachten Architektentätigkeit das Vertragsverhältnis beendet werden. Ansprüche auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB oder eine ergänzende Vertragsauslegung können wohl nur bei geringfügigen Zielkonflikten bestehen. In der Praxis steht und fällt die Diskussion und Streitlösung hierzu mit der Belastbarkeit und Nachvollziehbarkeit der Dokumente, die die Argumentationsgrundlage bilden.
--------------------------------------------
Kanzlei: RJ Anwälte Jochem Partnerschaftsgesellschaft mbH, Wiesbaden.
ABZ-Stellenmarkt
